马鞍岛土拍前瞻：6家房企报名！业内人士：“必有一场恶战！”

明日大戏，板上钉钉。

12月28日早上9点半，马鞍岛接连要拍的两块宅地，分别有5家跟6家房企报名参与，是今年土拍上“房企竞争最多”的一次。截止发稿，已都有报价。

卡在保利天汇与恒大悦珑湾先后造势的节点，马鞍岛真正出圈。有业内人士直言：“必有一场小恶战。”

是海水或是火焰？地块实况如何？今天，房叔带你前瞻下这两个地块的神秘面纱。

2020年，马鞍岛所拍宅地

皆登上中山总价TOP3

一个有趣的发现，翻看2020年的中山土拍，能够出现溢价的仅有马鞍岛地块。截止目前，马鞍岛所推宅地依次被恒大、雅居乐、招商拿下。

登上土拍纪录的有两个。

一为，三个地块总价分别占领中山土拍前三，十分霸气。雅居乐北塔38.8亿、招商蛇口马鞍岛项目36.65亿、恒大悦珑湾35.89亿，分庭抗礼。

这样的气势，足以说明马鞍岛的分量。

另一个则是溢价，除雅居乐北塔地块因是自带综合体项目底价成交外，另外两块皆分别以招商11772元/平和恒大11600元/平成交。

其中，招商经过8轮，溢价11%成交；恒大经过16轮溢价成交。

“马鞍岛还是那个岛，不过经历了三个项目的轮番打Call，现在已经是受到湾区客户的关注，以及对它价值的一些认可，现在拍地时机比之前应该是好多了。”

中山中原物业顾问公司高级拓展总监植建军向房叔表示。“从总价来看，必定是大品牌开发商参与，而且是资金量比较充足的开发商。”

| 深中通道7月实拍

中山楼市资深观察者谢仲娟则表示，“这块地起拍价1.18万/平已经创新高，因为起价这个因素，马鞍岛的地基本上溢价都不会特别高，我预计在1.25万/平左右成交。”

一位扎根在中山的投拓B哥也表达出了专业的看法：“两个地块相邻且比之前常元所拿的两个地块还要大，不排除会有开发商联合体拿下。

至少5家房企报名

不排除有联合体吞下

从位置上看，此次所拍的两个地块，位置不俗。

东南边依次为招商蛇口项目、广外国际学校和恒大悦珑湾，近期悦湾珑的热度，也为这一片项目打了个底。

当然，也意味着，明年这里至少有三个项目迎来“硬刚”。

另外就是西边为河道、北边为公园。正南的商业地块已于日前中止，这让区域的发展承担了更多不确定性。毕竟，以之前万科金域中央南边的22万纯商业地块一样，一般房企不愿意拿。

中原植建军认为，“这两块地相较之前，有独特的优势，比如有很长的江景资源，距离深中通道比较近。尽管马鞍岛都说是深中桥头堡，但相距上桥距离还是有所不同。

从产品上看，如果这两块地最终能一起拿下来，它也会成为整个岛上规模超30万方的一个住宅项目。江景+距深中通道近+规模大，往往对产品的打造非常有利。”

一位扎根在中山的投拓B哥也表达出了专业的看法，“未来岛上将不再有复式，更多的是平层产品。该地块资源跟保利天汇二期类似，可看横门河景，优势是更近深中出口。”

谢仲娟则认为，“对于马鞍岛而言，大部分高层都可看海，这个功能对于起步区来说，不是特别具有溢价能力。”

明年，起码5盘“神仙打驾”

马鞍岛全面冲3万/平难度很大

马鞍岛今年的热度不言而喻，从年初贯穿至年终。

但细细观察会发现，整体上万科、保利与恒大三个盘像商量好一样，轮番上演，每一个盘都像是一场“个人秀”。

从今年来说，尽管岛上有三个项目销售，但坦白说基本都是每个时期只有一个楼盘在卖，形成了一个独家的格局，没有竞争，即购房者来岛上也只有一个楼盘去选择。

作为先后跟进保利跟恒大两个项目的植总透露：“这样的因素，导致了每个楼盘出来都出现了一个很火爆的一个状况，今年的马鞍岛更多只是一种现象级的一个营销，它不算是一个很正常的房地产营销。”

从目前的推货节奏上看，2021年，马鞍岛将至少和5个项目推出（即保利、恒大、招商、雅居乐、常元，以及此次土拍），产品同质化会非常相近，竞争格局会大有不同。

“越多的楼盘在岛上出现，会让岛上吸引更大的吸引力，但同样会加剧竞争”，植建军向房叔表示，“明年马鞍岛上的营销会更丰富，深圳与中山的营销也会更融合。对于明年整体价格，会保持一个稳定，全面冲3万/平，会有一个蛮大的难度。”

投拓B哥，同意了这个观点。他认为，马鞍岛上，住宅占比虽然只有8%，但从每年推出的宅地上看，是弟递增的，即越临近深中通道开通，推出的地块体量就越大。所以我预计未来两年，马鞍岛推出的地块数量和体量，还会有明显的增加。

“目前，马鞍岛在建的项目陆续入市，整个货量大概超过150-200万平之前。这样的体量在中山，去化周期要2年。当然岛上目前去化速度很快，不可同日而语。主要是未来两年，漫长的时间里，供应还是在不断增加，所以未来对于价格的拉动，应该会比较缓慢。”

短期看土地，中期看供应，长期看人口。一个新城的发展，大体如此。

马鞍岛未来三个关键词

深中融合、产业承接、交通打通

对于马鞍岛的未来发展，基于中山目前的环境，产业最重要。

这在近期与大家的交流当中，几乎认知一致。尽管今年产业有加速在推进，但仍缺乏信心度。明年当中，要是能把这一块做好，岛上的发展，将更为健康。

中山楼市资深观察者谢仲娟在对马鞍岛的长期发展上表示，

“对于马鞍岛建设，最重要一点还是产业迁移。如果这个区位只是说房产，人口跟产业根本没起来，但这还是一个泡沫，对我们房地产或者是对中山的建设和GDP的可持续发展来说，是没有什么好处的。”

“深中通道通车后，真的会有一波人到中山自住，这一点在我们近期火炬的项目体现也很明显，自住加投资需求可以到达三四成。因此，马鞍岛还需要在衣食住行以及教育医疗上，下下下下功夫。”

▲深中通道与马鞍岛

植总在对马鞍岛未来的期许上表示，“目前岛上在售的楼盘价格，已经是在单纯依托深中通道这一个基础的天花板了。

希望深中两地融合能更进一步，更多的应该是通过产业和人才的转移，承接起深圳甚至是湾区的产业及人才转移和落户的桥头堡。未来的马鞍岛，更多的应该是产业与居住更好结合的深中发展先行区。”

投拓B哥，则表达了三个期待。

其一是深中合作先导区，今年马鞍岛上已有不少产业导入与签约，并陆续开建。因为2021年，这些产业相继投产的话，岛上会有一个产值，这一块可以期待。

其二，是解决配套需求。诸如办公、商业、公共设施这样的业态，目前在岛上还是比较缺乏的。

其三，则是交通。有两个重点工程值得关注。明年广州地铁18号线延长线将确定，随着选址确定，周边楼盘会有一定的议价力；而新中山港码头如果可以推进，将打通中山到深圳、香港和澳门的水陆交通。必然带动一定的人流和物流。

▲深中通通两岸

如果这两个交通要素可以推进，对于马鞍岛这样的一个局部区域位置来说，更能凸显它的一个交通枢纽作用。

言而总之，马鞍岛的热度，已经不用再去证明，关键是后续如果发展。

明早，马鞍岛年底两地块能否续热度？会否被一家开发商接连拿下？还是会有更多的“缺粮”开发商出手抢夺？

12月28日上午9点半，我们将为你第一时间报道，欢迎留意。

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（同时，近期恒大悦珑湾开始认筹，建了个交流群，也可备注进入）

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